ECLI:BE:CASS:2025:ARR.20251212.1F.8

N° C.24.0179.F TIGER GROUP, société à responsabilité limitée, dont le siège est établi à Bruxelles, rue des Patriotes, 5, inscrite à la banque-carrefour des entreprises sous le numéro 0627.908.318, demanderesse en cassation, représentée par Maître Werner Derijcke, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Ixelles, place du Champ de Mars, 5, où il est fait élection de domicile, contre 1. ASSOCIATION DES COPROPRIÉTAIRES … 2. J. R., 3. R. P., défendeurs en cassation. I. La procédure devant la Cour Le pourvoi en cassation est dirigé contre l’arrêt rendu le 7 décembre 2023 par la cour d’appel de Bruxelles. Le conseiller Maxime Marchandise a fait rapport. L’avocat général Philippe de Koster a conclu. II. Le moyen de cassation Dans la requête en cassation, jointe au présent arrêt en copie certifiée conforme, la demanderesse présente un moyen. III. La décision de la Cour Sur le moyen : D’une part, l’article 577-5 de l’ancien Code civil confère à l’association des copropriétaires, aux conditions qu’il indique, la personnalité juridique. L’article 577-9 du même code prévoit, au paragraphe 1er, que l’association des copropriétaires a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, et, au paragraphe 2, qu’elle a le droit d’agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires, en vue de la sauvegarde de tous les droits relatifs à l’exercice, à la reconnaissance ou à la négation de droits réels ou personnels sur les parties communes, ou relatifs à la gestion de celles-ci, ainsi qu’en vue de la modification des quotes-parts dans les parties communes ou de la modification de la répartition des charges. D’autre part, l’article 3.86, § 1er, du Code civil confère à l’association des copropriétaires, aux conditions qu’il indique, la personnalité juridique. L’article 3.92 de ce code prévoit, au paragraphe 1er, que l’association des copropriétaires a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, et, au paragraphe 3, qu’elle a le droit d’agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires, en vue de la sauvegarde de tous les droits relatifs à l’exercice, à la reconnaissance ou à la négation de droits réels ou personnels sur les parties communes, ou relatifs à la gestion de celles-ci, ainsi qu’en vue de la modification des quotes-parts dans les parties communes ou de la modification de la répartition des charges, et qu’elle est réputée avoir la qualité et l’intérêt requis pour la défense de ces droits. L’article 1641 de l’ancien Code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. Conformément à l’article 1644 du même code, dans ce cas, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. Aux termes de l’article 1645 de ce code, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur. L’action en garantie des vices cachés attachée à la vente de chaque lot d’une copropriété forcée d’immeuble, qui se résout principalement par la restitution de tout ou partie du prix, ne constitue pas une action exercée en vue de la sauvegarde de droits relatifs à l’exercice, à la reconnaissance ou à la négation de droits réels ou personnels sur les parties communes de l’immeuble, ou relatifs à la gestion de celles-ci. L’arrêt constate que la demanderesse a successivement vendu à diverses personnes les lots d’un immeuble qui était sa propriété et que la première défenderesse, qui est l’association des copropriétaires formée par ces acquéreurs, demande sa condamnation à lui payer diverses sommes destinées à la remise en état des parties communes qu’elle prétend affectées de vices cachés, outre des dommages et intérêts. En considérant qu’« il découle de [l’article 577-9, § 1er, de l’ancien Code civil] que l’association des copropriétaires se voit reconnaître la qualité pour introduire les actions liées à la vente et à la construction de l’immeuble lorsque les désordres affectent les parties communes », « quand bien même celles-ci appartiennent à des copropriétaires différents », et qu’« il en est ainsi de l’action [...] en garantie des vices cachés », et que « l’article 3.92, § 1er, alinéa 2, du Code civil [...] n’a [...] pas modifié ces principes », l’arrêt ne justifie pas légalement sa décision que la demande de la première défenderesse est recevable et fondée. Le moyen est fondé. Par ces motifs, La Cour Casse l’arrêt attaqué en tant qu’il statue sur la recevabilité et le fondement de la demande de la première défenderesse contre la demanderesse, sur les dépens des deux instances entre ces parties et sur les dépens d’appel ; Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge de l’arrêt partiellement cassé ; Réserve les dépens pour qu’il soit statué sur ceux-ci par le juge du fond ; Renvoie la cause, ainsi limitée, devant la cour d’appel de Mons. Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Mireille Delange, président, le président de section Michel Lemal, les conseillers Maxime Marchandise, Marielle Moris et Simon Claisse, et prononcé en audience publique du douze décembre deux mille vingt-cinq par le président de section Mireille Delange, en présence de l’avocat général Philippe de Koster, avec l’assistance du greffier Patricia De Wadripont. Document PDF ECLI:BE:CASS:2025:ARR.20251212.1F.8