ECLI:BE:CASS:2025:ARR.20251212.1F.4

N° C.24.0340.F BRAINE DELICE, société à responsabilité limitée, dont le siège est établi à Braine-l’Alleud, rue Henri Pirenne, 3, inscrite à la banque-carrefour des entreprises sous le numéro 0537.974.371, demanderesse en cassation, représentée par Maître Paul Alain Foriers, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, avenue Louise, 250, où il est fait élection de domicile, contre DELITRAITEUR, société anonyme, dont le siège est établi à Nivelles, chaussée de Namur, 59, inscrite à la banque-carrefour des entreprises sous le numéro 0440.017.239, défenderesse en cassation, représentée par Maître Caroline De Baets, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Woluwe-Saint-Pierre, avenue des Lauriers, 1, où il est fait élection de domicile. I. La procédure devant la Cour Le pourvoi en cassation est dirigé contre le jugement rendu le 16 janvier 2024 par le tribunal de première instance du Brabant wallon, statuant en degré d’appel. Le 26 novembre 2025, l’avocat général Philippe de Koster a déposé des conclusions au greffe. Le président de section Michel Lemal a fait rapport et l’avocat général Philippe de Koster a été entendu en ses conclusions. II. Les moyens de cassation Dans la requête en cassation, jointe au présent arrêt en copie certifiée conforme, la demanderesse présente trois moyens. III. La décision de la Cour Sur le deuxième moyen : Sur la fin de non-recevoir opposée au moyen par la défenderesse et déduite de ce que l’article 1er, §§ 2 et 3, de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, dans la rédaction applicable en Région wallonne, n’est pas applicable au litige : Après avoir relevé qu’« en Région wallonne, l’article 1er de la loi relative aux baux commerciaux a été modifié et prévoit dorénavant, au paragraphe 2, que la présente section s’applique intégralement aux baux conclus dans le cadre d’un contrat de partenariat commercial tel qu’il est défini à l'article I.11, 2°, du Code de droit économique, et, au paragraphe 3, que toute clause destinant exclusivement les lieux loués à l'exploitation d'une enseigne déterminée est réputée non écrite », le jugement attaqué énonce que « la loi relative aux baux commerciaux, certes impérative, n’empêche pas de prévoir, dans le contrat de bail commercial lui-même, une condition résolutoire, pour autant qu’elle n’ait pas pour effet de prévoir une durée inférieure à celle prévue à l’article 3 de [ladite] loi », qu’« il se déduit de manière certaine et sans aucune équivoque possible [des dispositions contractuelles litigieuses] que l’intention des parties était […] de prévoir une condition résolutoire du contrat de bail commercial expressément liée au terme du contrat de franchise » et que « la circonstance que le législateur wallon ait entendu soumettre, dans le cadre de partenariats commerciaux les baux aux dispositions impératives de la loi relative aux baux commerciaux n’a pas pour effet de rendre inopérante une telle condition ». Par ces énonciations, par lesquelles il vérifie que l’article 1er, §§ 2 et 3, précité n’affecte pas la condition résolutoire litigieuse, le jugement attaqué fait application de cette disposition au litige. Le moyen qui invoque la violation de dispositions légales dont le juge du fond a fait application est recevable. La fin de non-recevoir ne peut être accueillie. Sur le fondement du moyen : En vertu de l’article 1er, § 2, de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, dans la rédaction applicable en Région wallonne, les dispositions de cette loi s’appliquent intégralement aux baux conclus dans le cadre d'un contrat de partenariat commercial tel qu’il est défini à l'article I.11, 2°, du Code de droit économique. L’article 1er, § 3, de cette loi dispose que toute clause destinant exclusivement les lieux loués à l'exploitation d'une enseigne déterminée est réputée non écrite. Aux termes de l’article 13, alinéa 1er, de la même loi, le preneur a le droit d'obtenir, par préférence à toute autre personne, le renouvellement de son bail pour la continuation du même commerce, soit à l'expiration de celui-ci, soit à l'expiration du premier ou à l'expiration du deuxième renouvellement, pour une durée de neuf années, sauf accord des parties constaté par un acte écrit présenté à l’enregistrement. Suivant l’article 16, IV, de ladite loi, en dehors des cas visés aux points I à III, le bailleur peut se refuser au renouvellement moyennant versement au preneur d'une indemnité d'éviction égale à trois années de loyer, majorée éventuellement des sommes suffisantes pour assurer une réparation intégrale du préjudice. L’article 1er, §§ 2 et 3, précité est impératif en faveur du preneur. Il s’ensuit que, en ce qu’elle prive le preneur du droit au renouvellement du bail et, en cas de refus sans motif du bailleur de renouveler le bail, à l’indemnité prévue à l’article 16, IV, précité, une clause résolutoire liant le sort du bail commercial conclu dans le cadre d'un contrat de partenariat commercial tel qu’il est défini à l'article I.11, 2°, du Code de droit économique à celui dudit contrat de partenariat commercial, ne peut produire d’effet. Le jugement attaqué constate que, le 17 septembre 2013, les parties ont conclu, d’une part, un contrat de bail commercial d’une durée de neuf ans prenant cours le 15 novembre 2013 pour se terminer le 14 novembre 2022, et, d’autre part, un contrat de franchise prenant cours le 15 novembre 2013 et venant à échéance le 14 novembre 2022, que l’article 3 des conditions particulières du contrat de bail « prévoit que les lieux loués le sont ‘exclusivement à usage exclusif’ d’un magasin faisant partie du réseau du bailleur à exploiter par le preneur en sa seule qualité de membre dudit réseau » et qu’il stipule qu’il est « expressément convenu que la convention [de franchise] ainsi que le […] bail ont les mêmes causes et que, dès lors, l’annulation, la résolution ou la résiliation de l’une de ces deux conventions emportera pour l’autre le même sort », que, le 30 avril 2021, la demanderesse « a sollicité […] le renouvellement du contrat de franchise » et, le 18 juin 2021, « le renouvellement du bail commercial en cours, aux mêmes conditions », que, par lettre du 26 août 2021, la défenderesse a refusé de renouveler le contrat de franchise, précisant que celui-ci prendra « fin à son terme, soit le 14 novembre 2022 », et qu’elle entendait « lever l’option d’achat sur le fonds de commerce de la [demanderesse] », et que, par lettre du 1er septembre 2021, la défenderesse a indiqué à la demanderesse qu’en raison de la levée d’option d’achat, le bail lui sera cédé de plein droit et « s’éteindra […] en même temps que [le] contrat de franchise prendra fin », en sorte que « la demande de renouvellement du contrat de bail commercial est […] sans objet », et qu’à titre subsidiaire, elle a notifié « son refus de renouvellement au-delà de son échéance contractuelle ». Le jugement attaqué, qui retient que les parties ont prévu « une condition résolutoire du contrat de bail commercial expressément liée au terme du contrat de franchise », considère que l’article 1er, §§ 2 et 3, précité « n’a pas pour effet de rendre inopérante une telle condition », qu’« en présence d’une clause résolutoire, il n’est plus question de l’exercice par le preneur d’un bail de son droit de demander le renouvellement, le bail prenant fin par l’effet de cette condition résolutoire ». En décidant, par ces considérations, que « la demande de renouvellement adressée par [la demanderesse] le 18 juin 2021 était définitivement devenue sans objet le 26 août 2021, soit dès le moment où [la défenderesse] a fait valoir à [la demanderesse] qu’au terme du contrat de franchise, soit le 14 novembre 2022, un nouveau contrat ne serait pas conclu » et qu’en conséquence, l’indemnité d’éviction demandée par la demanderesse n’est pas due », le jugement attaqué viole cet article 1er, §§ 2 et 3. Le moyen est fondé. Et il n’y a pas lieu d’examiner les autres moyens, qui ne sauraient entraîner une cassation plus étendue. Par ces motifs, La Cour Casse le jugement attaqué, sauf en ce qu’il reçoit l’appel ; Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge du jugement partiellement cassé ; Réserve les dépens pour qu’il soit statué sur ceux-ci par le juge du fond ; Renvoie la cause, ainsi limitée, devant le tribunal de première instance du Hainaut, siégeant en degré d’appel. Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Mireille Delange, président, le président de section Michel Lemal, les conseillers Maxime Marchandise, Marielle Moris et Simon Claisse, et prononcé en audience publique du douze décembre deux mille vingt-cinq par le président de section Mireille Delange, en présence de l’avocat général Philippe de Koster, avec l’assistance du greffier Patricia De Wadripont. 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